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Obrigacoes do condominio com funcionarios

Obrigacoes do condominio com funcionarios

Contrato legal: quais as obrigações dos condomínios em relação aos contratos de trabalho dos funcionários?

O condomínio ao contratar empregados, equipara-se ao empregador, nos termos do artigo 2º da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), parágrafo 1º da CLT, de modo que deve cumprir todas as obrigações inerentes a qualquer empregador, como por exemplo: anotar a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS) de seus empregados, realizar o cadastro de empregados no PIS/PASEP, elaborar e recolher guias de contribuição sindical, FGTS e Previdência Social, manter registro de empregados, controlar horário de trabalho, elaborar cláusulas que especifiquem e diferenciem os serviços de cada um (por exemplo, faxineiro, zelador, porteiro, etc..), dentre outras.

Daniel Adriano Tucciarelli, gerente da gestão predial da BAP administradora de bens explica que uma vez que o condomínio possua um CNPJ, todas as obrigações trabalhistas são de sua responsabilidade. O condomínio passou a ser uma empresa e, como tal, deverá recolher encargos, impostos e etc.

“Se o condomínio for administrado por uma administradora, as contratações ocorrem através dela com a ajuda do síndico. Estes devem estar em sinergia, a fim de realizarem contratações dentro da realidade do edifício.”

A CLT como próprio nome diz, rege as relações de trabalho. Portanto cabe a administração do condomínio se certificar de que toda a legislação seja efetivamente cumprida. Se tivermos um cenário em que haja terceirização de mão de obra, cabe também a administração do condomínio acompanhar a empresa responsável pela mão de obra e se certificar de que todos os direitos trabalhistas sejam corretamente praticados.

Obrigacoes do condominio
Obrigacoes do condominio

“Cabe salientar que não existem somente direitos dos trabalhadores independente de sua natureza orgânica/primeirizada ou terceirizada, também há obrigações para os funcionários, e que devem ser igualmente fiscalizadas. Se existe uma estrutura complexa e mais robusta, é possível que tenhamos uma equipe responsável pela gestão, cabendo a ela, em primeiro lugar, acompanhar toda a régua da contratação e da prática das atividades trabalhistas dentro do condomínio. Em um segundo, mas não menos importante segmento desta régua, a administradora deve suportar a gestão se perceber algo que não esteja de acordo. Mesmo que haja terceirização da mão de obra, o ato de orçar empresas no mercado com esse viés deve passar por uma análise tão importante quanto a contratação direta”, explica o especialista em gestão de condomínios e sócio do Instituto Brasileiro de Gestão da Hospitalidade, Armando Lardosa.

O advogado Rodrigo Karpat explica que só temos duas opções de contratação: CLT ou terceirização. E a melhor forma dependerá da característica do empreendimento e a necessidade dos seus condôminos.

Fabricio Sicchierolli Posocco, advogado do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores alerta que a regra é que essa contratação deve ser sempre revisada por um profissional de direito com auxílio de um contador.

“Todavia, principalmente diante das condições existentes no mercado atual uma boa opção de contratação, especialmente em condomínios grandes, é a contratação de mão de obra terceirizada em relação aos serviços de portaria e limpeza. Todavia, deve-se conferir especial atenção ao contrato, o qual deve ser elaborado e/ou revisado por profissional especializado.”

Há muitas vantagens advindas de boas contratações, como eliminação de riscos no que se refere a ações trabalhistas, tendo em vista que muitas empresas de terceirização de serviços possuem seguro contra ações dessa natureza, para o caso de uma condenação solidária; possível economia na folha de pagamento; menor risco quanto à ausência de empregados, uma vez que as empresas disponibilizam outros para substituição, entre outras

Fonte: https://posocco.jusbrasil.com.br/noticias/446590545/contrato-legal-quais-as-obrigacoes-dos-condominios-em-relacao-aos-contratos-de-trabalho-dos-funcionarios?utm_campaign=newsletter-daily_20170406_5110&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Itens obrigatórios

Para evitar acidentes no condomínio, é preciso manter os itens de segurança obrigatórios do prédio em dia. Segundo Clayton Claro da Costa, engenheiro civil e diretor do Departamento de Controle do Uso de Imóveis (Contru), ligado à Secretaria Municipal da Habitação de São Paulo, para que um prédio obtenha o Habite-se, ele é vistoriado pela subprefeitura competente (no caso da capital). “Se a construção atender ao Código de Edificações, do qual fazem parte os itens de segurança, o prédio é considerado seguro e consegue o Habite-se. Daí para a frente, é uma questão de manutenção e controle de todos os equipamentos”, orienta. Ou seja, conservar os itens de segurança também é dever do síndico. O zelador deve ser orientado para, periodicamente, vistoriar se os equipamentos estão aptos a funcionar. Clayton exemplifica que, atualmente, os prédios têm maior número de equipamentos automatizados (como geradores, iluminação das áreas comuns e itens para detecção de incêndios), que devem ser frequentemente testados.

A manutenção é fundamental mas, na opinião do diretor do Contru, não basta. “É preciso que o condomínio crie normas internas, amplamente divulgadas, e que elas sejam seguidas”, explica. Um plano de abandono deve ser simulado, como uma maneira dos moradores ficarem mais preparados em casos de emergência. Saídas e rotas de fugas, como escadas e portas, devem estar desobstruídas de equipamentos, entulho, vasos ou elementos decorativos que possam impedir a passagem dos moradores.

Pela portaria 614/01, publicada no Diário Oficial do Município em 14/09/2001, edifícios comerciais podem ser notificados, multados e até interditados pelo Contru. O mesmo não acontece em condomínios residenciais. Em caso de irregularidades percebidas na fiscalização das subprefeituras, o síndico é avisado dos problemas constatados e a responsabilidade passa para ele. “A menos que seja um caso de extrema gravidade, quando o Contru age com mais rigor, não podemos intervir nos prédios residenciais”, explica. Tenha em mente que, se um item de segurança falhar, o risco é dos moradores.

A segurança de um condomínio deve começar pelas instalações elétricas e de gás. “As instalações elétricas devem ser executadas e mantidas segundo a norma técnica NBR 5410 da ABNT, não admitindo equipamentos mal conectados, nem fiações expostas. Se o gás utilizado for o de rua todo encanamento, deverá ser bem executado. No caso de botijões, eles precisam estar em local bem ventilado, para que o gás possa ser liberado em caso de vazamento”, finaliza o diretor do Contru.

 

FONTE: http://www.direcionalcondominios.com.br/equipamentos-de-seguranca/itens-obrigatorios

Falta de integração dos equipamentos de segurança

Mais de US$ 1,8 bilhão é quanto o mercado de sistemas de segurança eletrônica movimentou no Brasil em 2011, montante 9% superior ao de 2010, segundo a Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança). A entidade aponta que 51% desse mercado estão concentrados na região Sudeste e que a tecnologia mais utilizada hoje é o circuito fechado de televisão (CFTV).

“São Paulo deve ter mais de 40 mil condomínios residenciais e comerciais e acreditamos que em 80% deles existe algo planejado na área de segurança, mesmo que o mínimo”, afirma o diretor da Abese, Oswaldo Oggiam. E diante da onda de arrastões neste ano, o que está acontecendo em muitos locais é uma reavaliação dos sistemas já existentes. “A maioria está revendo o que foi colocado muitas vezes de forma inadequada anos atrás”, destaca.

Essa conduta é importante, pois não basta instalar equipamentos, é preciso contar com planejamento, integração do sistema, manutenção e testes periódicos para que eles funcionem plenamente em caso de necessidade.

Confira as orientações de especialistas:

1 – Não fazer tudo sozinho. Não adianta comprar equipamentos indicados por vendedores e fazer instalações mais baratas com profissionais que não se comprometem com a manutenção. “Primeiro é preciso buscar um consultor no mercado para fazer um projeto específico para o condomínio. Só depois vale procurar os equipamentos e fazer cotações”, orienta José Elias de Godoy, oficial da PM de São Paulo e especialista em segurança em condomínios.

2 – Buscar, de preferência, uma empresa integradora do sistema. “É contraindicado comprar equipamentos individualmente em locais diferentes e chamar alguém para instalar. Porque depois dá problema no sistema e o vendedor culpa o instalador e vice-e-versa. O ideal é que a mesma empresa que vende o equipamento, instale e faça a manutenção do sistema”, recomenda Godoy.

3 – Ter cuidado redobrado na hora de contratar. O síndico e a comissão de segurança do edifício devem fazer um levantamento criterioso de fornecedores, checar sua idoneidade, solicitar orçamentos completos e comparar tudo antes de optar por uma prestadora de serviços.

4 – Atenção ao contrato. Escolhida a empresa, é hora de detalhar a responsabilidade das partes. É preciso ter clareza sobre os serviços que serão prestados, incluindo o funcionamento do sistema, detalhamento das medidas a serem tomadas em caso de ocorrência, além de garantia de suporte e manutenção frequentes.

5 – Reavaliar o sistema periodicamente. “A operação do condomínio tem que ser reavaliada sempre, com direito a simulações de tentativa de intrusão. A rotina de testes periódicos de equipamentos e procedimentos deve acontecer no mínimo a cada 30 dias. Manutenções devem ser sempre rápidas”, ressalta o diretor da Abese.

EQUIPAMENTOS BÁSICOS

A tecnologia avançou muito nos últimos anos e já existem opções de equipamentos que atendem desde os sistemas mais simples e econômicos até os mais elaborados. Os básicos são:

Proteção perimetral – Inclui cerca elétrica, sensores de presença e alarmes contra intrusão. Tudo é controlado por meio de uma central de alarmes, que permite armar e desarmar o sistema. Envolve ainda a barreira física, como portões automatizados, gaiola, caixa de passar volumes, guarita isolada etc. É importante verificar que alguns aparelhos devem receber certificação do Inmetro, como as cercas elétricas.

Controle de acesso – Há vários softwares no mercado para controle de dados, cadastramento de moradores, visitantes, funcionários e veículos. Pode ser com cartão de proximidade, biometria ou sistema alfanumérico (senhas de acesso).

CFTV – Monitoramento de área interna e externa por meio de imagens exibidas em aparelhos de TV. O mercado oferece vários tipos de câmeras, entre analógicas e digitais (chamadas IP, de quarta geração), além de gravadores DVR (digital vídeo recording, com câmeras analógicas) ou NVR (net video recording, com câmeras IP). De acordo com Oggiam, a escolha da tecnologia depende da aplicação e da planta do prédio, mas quem tem sistema analógico funcionando bem não precisa migrar para o sistema IP. A gravação das imagens deve ocorrer numa sala de monitoramento exclusiva. Centralizar tudo na portaria é um erro básico, pois os ladrões podem se apropriar das imagens ou invalidar o sistema.

Integração e monitoramento 24 horas

É recomendável que os equipamentos sejam integrados entre si e que o condomínio conte com um serviço de monitoramento 24 horas. Dessa forma, se houver uma tentativa de intrusão ou alguma irregularidade, os sensores detectam, ocorre o disparo de alarme na central de monitoramento, visualiza-se a ocorrência e, principalmente, tomam-se as devidas providências, enviando equipe de apoio, avisando os demais moradores e acionando a polícia.

“Ter apenas o registro de câmeras sem o monitoramento é como ver pelo retrovisor, sem a chance de tomar uma ação sobre o acontecimento na hora em que ele ocorre”, alerta Oggiam.

A tendência é a contratação de sistemas mais proativos, com botões de pânico distribuídos em diferentes espaços, como portaria, pontos estratégicos do edifício e apartamentos, de forma que qualquer condômino possa comunicar uma irregularidade.

UM MANUAL PARA O SISTEMA

E para garantir o serviço ininterrupto, com envio de sinal e imagens 24 horas, as empresas de monitoramento contam com comunicação via rede telefônica comum e também pela rede de celular. Assim, se houver problema ou corte proposital da linha fixa convencional, existe a segunda via de comunicação e o monitoramento não para.

O edifício Santana Top Life, em São Paulo, conta com monitoramento remoto 24 horas e os gestores mantém atenção constante aos equipamentos. O síndico Nicanor Pereira de Souza revela que há cinco anos a comissão de segurança do condomínio criou um manual sobre o tema. “Ele prevê melhorias e já fizemos muitas, como a criação de vaga de emergência na garagem para moradores que estejam coagidos. Em breve dobraremos o número de câmeras para melhor monitoramento das áreas e em 2013 investiremos na blindagem de vidros da portaria”, conta. O prédio de 17 andares nunca passou por uma ocorrência. “Temos grande preocupação com o assunto e não esperamos o problema aparecer para tomar atitude”, conclui.

Por Lília Rebello

Matéria publicada na Edição 174 – nov/12 da Revista Direcional Condomínios.